簡體中文 | 繁體中文 | English

ja_mageia

不动产资本利得的减税方式 PDF 打印 E-mail
2015-10-23 13:40

不动产资本利得的减税方式

一般不动产最常见的资本利得减税可以分为两种,一个是自用住宅的减免,另一个则是1031 LIKE-KIND EXCHANGE

自用住宅部分必须要符合出售那天以前五年内自住满两年的规定,只要符合规定,每两年可以使用一次,就利得部分单身25万,夫妇合并50万美元的免税额度。如果过去曾经出租过之后才转为自用住宅,在2009年起资本利得的部分必须将出租期间增值比例扣除。例如,自有五年,但出租两年,自住三年,则只有3/5的增值可以计入免税,其余的增值要缴税的。

另一个非自用住宅的减税是使用1031 LIKE-KIND EXCHANGE类似交换条例。其中必须要满足一些规定:

1. 需要有LIKE-KIND相同特质,不过这一点基本只要对纳税义务人都是出租收取租金,就可以符合条件。例如出租办公室换出租住宅等。但是必须要注意的是境外的资产不适用此规定。

2. 需要符合45天指定期(IDENTIFICATION PERIOD及交易期(EXCHANGE PERIOD) 180天内或报税日两者取早的规定。指定的物业最简单是不指定超过三个物业,超过有其他价值及交易规定,建议选择在三个之内。

3. 开始就要确认是1031类似交换条例,并由一个合格的公司代为处理,通常「产权公司」(TITLE COMPANY) 会有部门从事此交换业务

通常1031的目的是以奖励投资的方式,递延已经产生的资本利得税,所以交换的物业价值大于原来物业的现值就可以免缴所得税。若原以72万购入A物业,收取租金,并提列折旧12万,使得A物业成本降为60万,但因增值到100万,此时出售A物业会有40万的所得。其中12万是折旧回补,28万是资本利得。可是如果选择交换B物业,现值100万,则所有的成本滚成B物业的成本,不须认列任何收入,就可以递延所得税。

图一:出售A物业的相关所得税

 

 

 

依上例,但是如果无法找到刚好100万的物业交换,如果是交换85万的物业,那么对方势必补贴现金15万元(100-85),这样就必须要就15万认列所得,缴纳资本利得税。如果是交换120万的物业,那必须要额外支付给对方20万现金,补贴差额,那B物业的成本会增加20万,也不会实现任何资本利得。

图二:交换85万价值的B物业时,15万现金找补所产生的资本利得

如果交易过程中,有任何需要出售方负担的手续费等,会变成成本,而不会抵销应实现的资本利得部分。如下图有5万的过户费用时,资本利得一样是以找捕的现金15万计算。但是未来出售的成本会由60万增加为65万。

图三:交换85万价值的B物业时,产生5万的交易费用。

除了一般程序交换,也可使用倒转交换。一般程序是将物业出让后再换入新物业,但是也可以先换入新物业后再将原先的物业交换出去。

整个程序完成后,必须要申报F8824,若有出售获利也要用附表D4797表申报资本利得。

一般的实务上会先去寻找标的,也可以订明因为要适用1031交换条例,所以一旦无法达成,就不会出售原有的资产,以确保税负递延。

最后更新于: 2015-10-23 13:44
 

友善连接