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《税务漫谈》 政府稽查房地产专业抵税 PDF 打印 E-mail

2015.08.24世界日报新闻汇整

《税务漫谈》 政府稽查房地产专业抵税

杨心传

20152月,房地产经纪高女士收到纽约州税务局稽查局(Income/Franchise Desk Audit Bureau)关于她2012年房地产出租的问卷(Questionnaire),要求她提供纽约市三处、佛州两处出租物业的参与时间表。高女士答卷两个 月之后,4月下旬收到试卷结果,不但2012年不及格,约66000元的出租亏损不允许扣减(Disallow),因此欠税6500元加利息共7600 (联邦欠税2500)2013年也以此类推,同遭罚款6700(联邦欠税24000),两年账单加在一起约7万元。这让她瞠目结舌,遂委托 会计师权衡对策。

高女士的问卷不及格,并不代表她没有实质性地参与房地产活动。笔者认为此案的转机在于高小姐能否证明她亲身(实质性地)参与出租管理,而日志 (Daily Log)是记录她每天活动时间、地点的关键证据。如果她20122013年的工作日志能够证实累积工作时间超过750小时,纽约市的每处出租物业(佛州 除外)累积工作时间超过100小时,则满足国税局对于房地产专业人士(Real Estate Professional)实质性参与活动的要求,房租亏损得以扣减。因此当务之急是「浓缩」她的日志,选择页(Samples)提供给州稽查局。

房地产专业人士依个人习惯不同,有的使用月历,有的使用课堂笔记本,有的使用可随身携带的记事本,当然还有更多的人使用手机计算机。但就举证而言,电 脑文件的可信性较弱,因为容易伪造,不易被稽查局接受,而龙飞凤舞的手写体比较真实可信。高女士提供的是课堂笔记本,在征得纽约州稽查局的同意后,两年各 选若干页作为例证送稽查局,三个月之后,她收到稽查局的欠税调整通知,2012年欠税为零,2013年欠税降至1410(佛州两处亏损不允许扣减),稽 查局接受了纽约州两年的出租亏损扣减。

我们来进一步比较一下房地产专业人士实质参与的不同形式。高女士属于专职专业人士,她自己有两家房地产管理公司(均为1120S),还有三处(纽约 )物业在个人名下出租,再加上她「挂靠」的房地产公司(Real Estate Brokerage),因此时间(全年750小时,每处出租物业100小时)对她来说不是问题,但对于某些非专职「挂牌」经纪来说,情况就有所不同,试举 一例。

詹妮佛任职银行预算部门,因与先生的收入超过15万元,所以个人及小公司(1120S)名下的出租亏损都无法扣减,为此她于2013年底考取房地产 执照,挂牌Re Max距家附近的分公司,于2014年名正言顺地扣减了约5万元的亏损。假定詹妮佛2015年同样面临纽约州的稽查,她能否化险为夷呢?詹妮佛是银行朝九 晚五的雇员,房地产只能算作她在业余或周末从事的副业,所以她的日志必须出示周一至周五晚间习惯性(Regularly)地从事房地产业务,同时显示周 六、日规律性(Routinely)地现身于出租房、展示屋(Open House)、验房签约等一系列实质性的房地产活动。詹妮佛要保证每周至少工作15个小时(全年750小时)方能达到国税局对房地产专业人士实质性参与的 要求。

 

如果詹妮佛的本职工作是弹性工作时间(如保险公司经济或半职员工等),她的日程安排就会轻松许多,相对来说被稽查的机率也会低得多。

房地产专业执照是调降中高收入家庭税率的有效「杠杆」,唯投身于副业之前,要充分了解与评估房地产业的艰辛(竞争最激烈,耗时最长久)与风险,在此房地产业特别是华人市场持续复苏,欣欣向荣之际,才能收获实至名归。



 

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