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《税务漫谈》审核房贷的报税要求 PDF 打印 E-mail
2015-08-21 10:13

 

2015.08.10世界日报新闻汇整

《税务漫谈》审核房贷的报税要求

沈泽宪

在目前房地产上升期,不少华人想申请房贷购房。但受几年前次贷和金融危机的教训,银行收紧了房贷的审核标准,得到房贷批准不是一件容易的事。银行需 要了解贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入,财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审 核贷款人的报税资料。但对不少经营小生意和自雇的华人来说,收入波动大,文件不齐全,而且他们为省税往往低报收入特别是现金收入,申请房贷就比较困难。在 报税资料之外,银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。

大多数房贷是「完整文档」贷款(Full Documentation Loans),其要求银行收集有关的财务文件审批房贷。由于许多银行的房贷要在二级房贷市场出售,如果不按照要求提供文件,其房贷就无法售出。这些文件主 要包括:W-2 和税表,税表不能只是前两页,要包括所有的表格(Forms and Schedules),小生意或自雇者还要提供盈亏表(Profit-and-Loss Statement)。为防诈欺,税表必须是国税局提供的税表(Tax Transcript)或填4506-T表授权银行向国税局要求报税资料。

一般而言,银行要求两年的报税资料。但近年由于申核房贷方法的变化,一些银行也允许一年的税表,因为银行要用所谓「自动审核机器」 (Automated Underwriting Engine)批准房贷。自动审核机器是房利美的「台式计算机审核程序」(Desktop Underwriter)和房地美的「房贷勘探程序」(Loan Prospector)。银行要在这两种程序上操作,看哪一个能批准房贷。这些程序用以批准的大多数种类的房贷只要求最近一年的W-2和税表,也让繁杂的 文件准备比较简单和审批较快。但不是所有银行会因此只要求一年税表,申请房贷时请询问银行。同时,银行也不接受为增加报税收入而修改税表,修改税表往往会 导致房贷被拒。

中高收入的雇员用W-2报税比较简单,申请房贷也容易获批。但小生意者或自雇者申请房贷比较麻烦,也比较不容易获批。银行将25%以上所用权的贷款 人当作小生意或自雇者,包括独资公司,普通和有限合伙人公司,有限责任公司,C类和S类有限公司。他们要提供个人税表的C表和E表,合伙人公司,有限责任 公司和S类有限公司的所有者还要提供K-1表,自雇者要提供1099表。银行分析小生意的各种要素,如收入的稳定性,生意的位置和性质,所提供产品或服务 的需求,财务实力以及持续产生足够收入支付房贷的能力。银行通常要求至少两年的生意,某些时候可以接受不少于一年的生意。对只有一年的生意,其税表必须显 示贷款人之前的就业及在同一行业能保持同样的收入。

同时,银行由个人税表开始,在公司税表中展开现金使用分析,突出收入中加减的项目,如非重现亏损,净经营亏损(NOL),折旧和摊还等加到合格收入 里;而非重现收入,少于一年的房贷应付票据和50%不包括在税表的餐费等从合格收入中减去。在个人税2106表未报销的员工费用,也要从收入中扣除。银行 还会仔细审视公司税资产负债表,股东的资本账户,并进行净收入与股东权益变化的对帐(Reconciliation),特别是对少于五年的生意。由会计师 提供的分析报告,对银行审批房贷比较有利。

对于首次购房者来说,银行决定的房贷在金融次贷危机后已比较保守,通常是房屋付款(Housing Payment),即房贷,地税和保险付款不超过35%的税前收入或不超过25%的拿回家收入(Take-Home Income);所有负债包括学费、汽车等其他贷款不超过45%税前收入。也就是说,拿W-2的贷款人,房屋付款相当于一个星期拿到手的工资,所有贷款不 超过两个星期到手的薪资。当然,房贷的多少和利息高低还取决于首付和信用分数,740分以上的分数可获得更多的房贷和更低的利息。

最后更新于: 2015-08-21 10:18
 

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