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《税务漫谈》商业房地产1031延税 PDF 打印 E-mail

 

 

2014.12.30世界日报新闻汇整

《税务漫谈》商业房地产1031延税

沈泽宪

房地产商买卖房地产,要缴资本利得税。但如买卖只是转换投资,卖掉较小或地段不好的楼房,买较大较好的楼房,或从住房出租的房地产,转到办公楼出租 的房地产,就可利用国税局的1031法(IRC Sec 1031),不用在出售时缴资本利得税。这种投资没有限制,也就是说,不断的先卖后买,就可以不用缴资本利得税而不断地延税,直至最后出售收到现金为止。 如果不能按时用1031法完成交易,也有替代计划可以延税。申报1031延税,纳税人要填报8824表。

1031法又称作同类财产交换法(Like-Kind Exchanges),不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷、存货等财产的交换,只能用于商业用途的房地产或不动产(Real Property)和动产(Personal Property)。商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。财产交换必须是同样性质,但可以质量高低 或级别不同。

房地产不管是否改良一般都是同类的,如公寓大楼可以与办公大楼交换。但只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法,如卖掉中国的房地产、买 美国的房地产,不能免缴资本利得税。同时,不动产(房地产)也不能与动产如汽车、家具等交换。如果两年内买卖交换得来的房地产和关联双方如亲戚之间的交 换,不能用1031法。如果房地产出售导致亏损,也不要用1031法,因为免税的交换不能得到退税。

为运用1031法,必须在房地产卖掉45天内确认替代的房地产,确认必须是书面的,有买卖双方的签名。也可确认多个替代的房地产,并在180内完成 购买交割手续,不能延期。而且,必须要有一个合格的中介机构帮助完成交易,用以持有出售的收入,支付买房的价格和其他费用。合格的中介机构是全职做 1031财产交换生意的公司,亲戚或有财务关系的人或公司都不合格。也就是说,过去两年为卖房者服务的律师、会计师和房地产经纪都不能担任中介机构。

不断的先卖后买就是不断用新房地产投资代替旧房地产投资,有资本利得变现(Realized)但还没有可税(Recognized)。如果新房地产 价值高于旧房地产价值,资本利得税可以无限期的延续下去不用缴税。但如果新投资价值低于出售的旧投资或由于其他原因,卖房者会收到现金或其他补偿物,通常 被称之为「好处」(Boot)。好处包括现金,债务减免,支付不合格的费用,超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。卖房者收到的「好处」要缴资本利得 税,最高收到的全部「好处」都要缴资本利得税。

例如,旧房地产价值为1000万元,成本基准(Cost Basis )为600万元,资本利得实现400万元,新房地产价值为800万元,卖房者收到现金200万元。200万元要缴资本利得税,以20%税率算要缴40万元 税。因此要尽量避免在房地产交换中收到「好处」。但将来投资的成本基准变为800万元。

另外,还要注意1031法的折旧重新计税(Depreciation Recapture)。一般而言,房地产和房地产交换没有折旧重新计税。但如果改良的土地和楼房与没有楼房的未改良的土地交换,原先的楼房折旧将被重计为普通收入缴所得税。

整个1031交易过程概述如下:咨询会计师关于1031法交换;将房地产出售,让购买者知道1031交换的意图并同意配合;与中介机构签订合同,设 立托管账户,由其收取出售所得现金;在45天内找到替代的房地产,并在180天内完成交割;由中介机构支付购买房地产的价格和收取服务费用。

如果不能在限期内找到替代的房地产并完成交割,有一种被称为「结构化销售年金」(S ructured Sales Annuity )作为替代计划可以补救。它是一般的分期付款销售和结构年金的混合物,房地产出售者在收到分期付款时才分期缴资本利得税,达到延税。(作者为注册会计师)

 

 

 

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